인도네시아 부동산 관심있으신 분들은 꼭 참조하시기 바랍니다.

 

야후 innicom님 블로그에서 퍼왔습니다. 링크참조.

 

부동산 종류 및 용어 해설

* 인도네시아의 토지법에 근거한 용어 및 기능에 대한 해설임

가. 소유권 (Hak milik)
토지법 20조 (Pasal 20)의 소유권(Hak Milik)에 대한 정의는 다음과 같다.
(1) 소유권(Hak Milik)은 제 6조(Pasal 6) 규정을 참조하여, 토지에 대한 소유를 완벽히, 강력하게, 이전받는 권한을 말한다.
(2) 소유권(Hak Milik) 은 타인에게 양도 또는 양도될 수 있다.
제 16조 (Pasal 16)
(3)제 4조(Pasal 4) 1항에서 말하는 토지에 대한 권한은 다음과 같다 :
a. 소유권 / Hak Milik
b. 영업권 / Hak Guna Usaha
c. 건물 사용권 / Hak Guna Bangunan
d. 사용권 / Hak Pakai
e. 임대권 / Hak Sewa
f. 토지 수용권 / Hak Membuka Tanah
g. 산림물 수확권 / Hak Memungut Hasil Hutan
h. 기타
소유권 (Hak Milik) 은 토지에 대해서 가장 큰 권한을 갖고 있으며, 본 소유권을 이용하여 영업권(Hak Guna Usaha) 을 제외한 건물 사용권(Hak Guna Bangunan = HGB) 및 사용권(Hak Pakai)의 권한을 부여/사용할 수 있는 큰 권한을 소유하고 있다.

나. 영업권 (Hak Guna Usaha)
토지법 제 28조 (Pasal 28) 에 따른 영업권(Hak Guna Usaha) 의 정의는 다음과 같다.

제 28조 (Pasal 28)
(1) 영업권 (Hak Guna Usaha) 은 국가 소유의 토지를 사용하여 사업을 할수 있는 권한을 말하며, 사업 업종은 농업, 수산업, 축산업만이 가능하다.
(2) 영업권 (Hak Guna Usaha) 의 허가 면적은 최하 5 Ha 이상이며, 25 Ha 이상인 경우는 사업 목적에 부합하는 자금 및 기술이 투자되어야 한다.
(3) 영업권은 타인에게 양도 또는 양도되어 질 수 있다.
상기에 명시된 영업권 사용 가능자는 농업, 수산, 축산업을 하려는 회사만이 영업권을 획득할 수 있다.
제 29조 (Pasal 29)
(4) 영업권 (HGU) 의 기간은 최장 25년이다
(5) 추가의 영업권 기간이 필요한 회사에 대해서는 최장 35년간의 기간을 부여한다.
(6) 상기 (1), (2)항에서와 같이 사업을 운영한 후에 최장 25년간의 기간을 연장할 수 있다.

다. 건물 사용권 (Hak Guna Bangunan)
토지법 제 35조 (Pasal 35) 에 따른 건물 사용권 (HGB) 에 대한 정의는 다음과 같다.

제 35조 (Pasal 35)
(7) 건물 사용권 (HGB) 은 자신의 소유가 아닌 토지상에 건축 또는 건물을 소유할 수 있는 권한으로 최장 30년간의 권한이 있다.
(8) 건물의 상태 및 기타 여건을 고려해 건물 사용권의 권한 보유자가 요청 시는 상기 (1)항의 기간에 대하여 최장 20년간 추가 연장할 수 있다.
(9) 건물 사용권 (HGB) 은 양도 또는 양도될 수 있다.
상기에서와 같이 건물 사용권(HGB)는 자신의 소유가 아닌 타인 소유의 토지에 건축물을 세울 수 있는 권한을 말한다. 따라서 HGB 소유권자와 토지 소유권자 (Hak Milik) 는 다름을 알 수 있다.

제 37조 (Pasal 37)
건물 사용권 (HGB)는 다음의 원인으로 인하여 발생된다.
a. 토지가 국가의 소유인 경우 : 정부의 규정으로 야기될 시;
b. 토지 소유주와 건물 사용 예정자와의 계약에 의할 시;

제 36조 (Pasal 36)
건물 사용권(HGB) 의 소유 자격은 다음과 같다.
(1) 건물 사용권(HGB) 을 소유할 자격은;
a. 인도네시아의 국민
b. 인도네시아 국법에 의하며 인도네시아에 소재하는 법인
(2) 상기 (1)항을 충족 시키지 못하는 사람 또는 법인은 1년의 기간 이내에 권한을 포기 하거나 조건을 충족 시키는 타인에게 양도하여야 한다. 조건 미달자가 1년 이내에 권한에 대한 포기 또는 양도를 하지 않을 시 규정에 의하여 권한이 소멸된다.

라.사용권 (Hak Pakai)
토지법 제 41조 규정에 의한 사용권의 정의는 다음과 같다
제 41조 (Pasal 41)

(10) 사용권 (Hak Pakai) 는 국가 또는 타인 소유의 토지로부터의 수확물 수거 또는 토지 사용에 대한 권한을 말한다. 즉 본 토지법 규정에 위배되지 않는 토지 관리 또는 임대 계약이 아닌 토지 소유자와의 계약 또는 권한 있는 공무원의 토지 부여에 대한 권리 및 의무가 있음을 말한다.
(11) 사용권(Hak Pakai)는 다음과 같이 부여할 수 있다.
a. 일정 기간에 대한 사용 또는 어떠한 목적으로 토지를 사용하는 동안의 기간에 대하여 토지권을 부여할 수 있다.
b. 무상, 유상 또는 기타 다른 형태의 조건 제공
(12) 사용권(Hak Pakai)의 부여는 어떠한 형태의 강요성 조건도 포함될 수 없다.

제 42조 (Pasal 42)
사용권(Hak Pakai)을 소유할 수 있는 자격은 ;
c. 인도네시아 국민;
d. 인도네시아에 거주하는 외국인;
e. 인도네시아 국법에 의하여 설립되고 인도네시아 내에 소재하는 법인
f. 인도네시아 내에 소재하는 외국 법인의 대표사무소
사용권(Hak Pakai)을 소유할 수 있는 자격에 대한 상세 내역은 제 39조의 내용과 같다
a. 인도네시아 국민
b. 인도네시아 국법에 의하여 설립되고 인도네시아 내에 소재하는 법인
c. 정부 부처, 정부의 연구 기관 및 지방 정부
d. 종교 및 사회 복지 재단
e. 인도네시아에 거주하는 외국인
f. 인도네시아 내에 소재하는 외국 법인의 대표사무소
g. 외국 국가의 대사관 및 국제 재단의 대표 사무소

토지 기능의 변경 (형질 변경)
토지청 장관령 : Kepmen Negara Agraria/Kpl BPN No.16 Tahun 1997 ;
a. 소유권(Hak Milik) 에서 건물 사용권(HGB) 또는 사용권 (Hak Pakai)으로의 변경
b. 건물 사용권(HGB) 에서 사용권(Hak Pakai)로의 변경
본 규정은 토지 소유 부적격자의 토지 소유에 따른 문제 해결을 위한 것이다. 예를 들면, 외국인에 대한 건물 사용권(HGB) 의 소유권 이전 등이 있다.
상기 문제에 대한 규정은 하기와 같다.

제 1조 (Pasal 1)
(1) 본 결정으로,
a. …
b. 국가 소유 토지상에 건물 사용권(HGB) 또는 인도네시아인 또는 인도네시아 법인 소유의 토지에 대한 관리권은 권리 소유자 또는 피위임자의 요청으로 25년 기간의 사용권(Hak Pakai)으로 변경된다.
(2) …
(3) 상기 (1)항 b 에서와 같이 건물 사용권(HGB) 에 대한 사용권((Hak Pakai)로의 변경 신청자는 관련 건물 사용권으로 인한 소득을 계산한 수입금을 국고로 입금 시켜야 한다.

소유권의 유효 기간

제 45조 (Pasal 45)
(1) 상기 제 42조에서와 같은 소유권의 유효 기간은 최장 25년이며 최장 20년간 연장할 수 있다. 또한 특정 목적 용도로 사용되는 사용권은 유효 기간 없이 사용하는 동안은 유효하다.
(2) 상기 (1)항에서와 같이 유효 기간이 만료된 동일 토지에 대해서는 정정이 가능하다.
(3) 상기 (1)항에서와 같이 사용 기간 동안 유효 기간이 제한되지 않는 토지에 대한 사용 자격은 다음과 같은 용도에 부여된다 ;
a. 정부 부처, 정부 연구 기관, 지방 정부
b. 외국 국가의 대사관 및 국제 재단의 대표 사무소
c. 종교 및 사회 복지 재단

마. 토지 증명서 (Sertipikat Tanah)

* Sertipikat Tanah (토지 증명서) 에 대한 정의
토지 등록에 관한 인도네시아 정부 규정 (PP No. 24 Tahun) 의 제 1조 20항 상의 Sertipikat의 정의는 토지의 권한 (토지법 제 19조 2항 c) 에 대한 증명서로서 토지 대장상에 명시되어 있는 바와 같이 토지에 대한 관리의 권한, 보장권, 연립 주택에 대한 소유 권한 등이 포함된다.
* Sertipikat Tanah 의 취득
초기의 Sertipikat Tanah 는 토지 대장상에 개인 또는 법인의 명의로 등재가 되어 있지 않은 Hak Adat/Tanah Girik 또는 국가 소유의 토지로부터 변경 등재된다.
* 건물 사용권(Sertipikat HGB)으로 부터 소유권(Sertipikat Hak milik) 취득
Sertipikat HGB 로 부터 Sertipikat Hak milik으로의 변경은 대지 면적 600 m2 이하의 주택에 대해 변경 가능하다.

바. 전통적인/구전의 권한 (Hak Adat = Girik)
Hak Adat/Tanah Girik 은 전통적으로 물려 받은 토지로, 인도네시아 토지청에는 정상적으로 등재되어 있지 않으나 각 관련 지역의 지방 정부 (동 사무소) 의 확인을 받은 서류로 매매를 하고 있으며, 완전한 자산의 가치로 인정을 받기 위해서는 인도네시아 토지청에 등기를 하여 Sertipikat 을 받아야 한다. 토지청에 등기 기간은 약 7-8개월 정도가 소요된다.