이대호 법무법인(유) 세종 변호사(dholee@shinkim.com)

투자, 부동산 부문 구체화 법령 마련 현황

‘옴니버스법’이라고 불리는 「2020년 제11호 인도네시아 고용창출에 관한 법률」(UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 11 TAHUN 2020 TENTANG CIPTA KERJA, 이하 “옴니버스법”)이 2020. 11. 2. 법률로 공포되어 발효되었다.

옴니버스법에서는 옴니버스법으로 개정된 각 법률의 시행을 위하여 행정부령(대한민국 법령 체계상 ‘시행령’에 해당) 또는 대통령령(대한민국 법령 체계상 ‘시행규칙’에 해당)에 위임하여 둔 사항에 대해서는 반드시 옴니버스법 효력 발생일부터 늦어도 3개월 이내에 행정부령 또는 대통령령이 마련되어야 함을 명시하였다(옴니버스법 제185조 제a호). 이에 따라, 2021. 2. 2. 40여 개 이상의 옴니버스법 구체화를 위한 다수의 하위 법령이 공포되었다.

투자 부문의 경우 옴니버스법 제77조에 의하여 투자법 제12조가 개정되었는데, 개정 투자법 제12조 제3항에서는 투자의 요건 및 개방과 제한에 관한 보다 상세한 사항을 대통령령에 위임하도록 규정하고 있었다. 이에 따라 「2021년 제10호 투자 사업분야에 관한 대통령령」(PERATURAN PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 10 TAHUN 2021 TENTANG BIDANG USAHA PENANAMAN MODAL, 이하 “Perpres 10/2021” 또는 “2021년 투자리스트”)이 2021. 2. 2. 공포되었다. 2021년 투자리스트 제15조에서는 공포된 날로부터 30일이 경과한 후 효력이 발생하는 것으로 규정하였는데, 이에 따라 2021. 3. 4.부터 2021년 투자리스트가 시행 및 적용되었다. 

부동산 부문의 경우, 옴니버스법 제136조 내지 제142조에서는 토지 관리권과 관련된 사항을, 제143조 내지 제145조에는 외국인을 위한 아파트 취득에 관한 사항을, 제146조 이하에서는 토지 지상 및 지하에 대한 권리 부여에 관한 사항을 각 규정하고 있었다. 위 신설된 옴니버스법 규정에서 보다 관리권, 아파트 취득 등에 관한 구체적 사항을 행정부령으로 정하도록 위임하고 있었고, 그에 따라 「PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 18 TAHUN 2021 TENTANG HAK PENGELOLAAN, HAK ATAS TANAH, SATUAN RUMAH SUSUN, DAN PENDAFTARAN TANAH」(이하 “PP 18/2021”, “2021년 제18호 관리권, 토지권, 집합주택 및 토지등기에 관한 행정부령”)이 마련되었다. PP 18/2021 제104조에서는 “이 행정부령은 공포된 날 효력이 개시된다”고 규정함에 따라 위 행정부령은 2021. 2. 2.부터 효력이 발생되었다.

투자 부문의 주된 내용

인도네시아 투자법과 2021년 투자리스트에 따르면, i) 투자가 금지된 것으로 선언된 분야, ii) 오직 중앙정부에 의하여 수행될 수 있는 분야를 제외하고 원칙적으로 모든 사업분야는 투자에 개방돼 있다.

2021년 투자리스트에서는 i) 우선사업분야, ii) 영세중소기업분야, iii) 특정조건분야, iv) 위 3가지에 언급되지 않은 분야가 투자(내자투자 및 외자투자)에 개방된 것으로 규정하고 있다.

우선, 2021년 투자리스트 첨부 1에는 총 245개 사업분야가 “우선사업분야”로 열거되어 있는데, 우선사업분야는 국가전략프로젝트나 자본집약산업, 첨단기술산업, 연구 및 혁신산업 등의 기준을 충족하는 분야를 말한다. 이러한 우선사업분야에 대해서는 i) 세금 감경, 면제, 투자 공제, 관세 혜택 등과 같은 금전적 인센티브와 사업허가 편의, 인프라 지원, 고용 편의 등 비금전적 인센티브가 부여될 수 있다. 다만, 위와 같은 금전적 및 비금전적 인센티브의 구체적 적용은 2021년 투자리스트를 통해 구현되는 것이 아니라 당해 분야의 제반 법령의 규정에 따라 실시되는 것이므로, 예를 들어, 세금 분야에서 당해 사업자가 어떠한 혜택을 받을 수 있는지에 대해서는 세금 감면 등에 관한 사항을 다루는 인도네시아 재무부 장관령을 살펴봐야 한다.

둘째, 영세중소기업분야는 2021년 투자리스트 첨부 2에 열거돼 있는데, 이 분야는 다시 i) 영세중소기업에게만 배정된 사업분야와 ii) 영세중소기업과 협업하는 사업분야로 구분된다. 영세중소기업에만 배정된 사업분야로 지정된 업종에 대해서는 외국인 투자가 불가능하고, 영세중소기업과 협업하는 사업분야로 지정된 업종에 대해서는 외국인 투자가 가능하다.

셋째, 특정조건분야는 2021년 투자리스트 첨부 3에 열거돼 있는데, 이 분야는 다시 i) 내자투자 조건 사업분야, ii) 외국자본의 소유 제약이 있는 사업분야, iii) 특별 허가가 필요한 사업분야로 구분된다. 이러한 특정조건분야는 기존 2016년 네거티브리스트상 350개 분야에 이르렀는데, 2021년 투자리스트에서는 46개로 대폭 축소되었다. 2021년 투자리스트에서 언급되지 아니한 분야는 원칙적으로 내자투자 및 외자투자를 막론하고 완전 개방된 것으로 규정되어 있다는 점을 감안하면, 기존 2016년 네거티브리스트에서 규율되고 있었으나 이번 2021년 투자리스트에서 제외된 분야는 기존의 제약과 달리 원칙적으로 외국인 투자에 개방되어 있는 것으로 해석된다. 따라서, 특정조건분야에서 규정하고 있는 사업분야가 기존에 비하여 대폭 축소되었다는 것은 외자투자에 개방된 분야가 그 만큼 확대되었다는 것을 의미한다.

주목할 만한 사업분야의 변경 내용을 살펴보면 다음과 같다.

소매유통과 관련하여 400㎡ 초과의 슈퍼마켓이나 백화점(400~2,000㎡)은 외국인 투자에 100% 개방된 것으로 해석된다. 다만, 미니마켓(400㎡ 이하)의 경우 기존 2016년 네거티브리스트와 마찬가지로 내자투자만 가능한 분야이다. 우편이나 인터넷을 통한 소매업 분야의 경우 기존 2016년 네거티브리스트상 영세중소기업과 협력 분야로 규정되어 있었으나, 2021년 투자리스트상 별다른 규제를 가하고 있지 아니하므로, 외국인 투자에 100% 개방되어 있는 것으로 해석된다.

도매유통 분야 중 생산과 연계되어 있지 아니한 도매유통업의 경우 기존과 달리해석상 외국자본에 100% 개방되어 있다. 수산물 마케팅, 유통, 도매, 수출업(KBLI 46206)의 경우 기존과 동일하게 2021년 투자리스트에 의할 때에도 영세중소기업과 협업하는 분야로 규정되어 있다. 마취제 도매업, 제약성분 도매업, 알코올 성분 음료(주류)에 대한 도매업의 경우 당해 업종을 규율하는 법령에 의하여 별도의 제한이 가해지는 분야로 보인다.

통신, 인터넷서비스업 분야 중 통신서비스와 통합된 통신네트워크 운영업(KBLI 61921, 61922, 61923, 61929), 데이터 통신시스템 서비스업(KBLI 61922), 인터넷 공급서비스업(KBLI 61921), 전화인터넷 서비스업(KBLI 61923) 등은 67%의 외국자본 주식소유 한도가 있는 분야에 해당하였으나, 2021년 투자리스트상 외국자본에 100% 개방된 분야로 이해된다.

공항서비스업(KBLI 52230)에 대한 외국자본의 주식소유 한도는 49% 였고, 공항 관련 활동서비스업(KBLI 52230)에 대한 외국자본의 주식소유 한도는 67%로 제한된 분야였으나, 2021년 투자리스트상 이러한 분야는 모두 외국자본에 100% 개방된 분야로 해석된다.

전력업 분야의 경우, 2021년 투자리스트상 1MW 미만 발전소에 대해서는 외국인 투자가 불가능하지만, 1MW 이상 10MW 미만 발전소는 외국자본에 전면 개방된 것으로 해석되고, 10MW 초과의 발전소의 경우에도 외국자본에 전면 개방되었다.

부동산 부문의 주된 내용

새로운 2021년 행정부령인 PP 18/2021에서는 i) 관리권에 관한 사항, ii) 경작권, 건축권 및 사용권에 관한 사항, iii) 아파트의 취득에 관한 사항, iv) 지상 및 지하공간에 대한 관리권 및 토지권에 대한 사항, v) 토지등기제도를 다루고 있다.

관리권의 경우, 국가토지 및 관습상 토지 위에 설정될 수 있고, 관리권 위에는 경작권, 건축권 및 사용권과 같은 토지권이 설정될 수 있다. 관리권을 취득할 수 있는 자는 중앙정부, 지방정부, 국유기업, 지방공기업, 토지은행 및 중앙정부가 지정한 법인이 되는데, 국가토지를 활용하고자 하는 민간 영역에서는 위와 같은 관리권자와  ‘토지사용계약’을 체결하여 그 관리권 위에 경작권, 건축권 및 사용권을 설정받아 토지를 이용할 수 있다.

경작권, 건축권 및 사용권의 경우, 그에 관한 사항은 인도네시아 토지제도의 근간을 규정하고 있는 토지기본법(농지법, UU 5/1960) 및 그 하위 법령에 해당하는 1996년 제40호 경작권, 건축권 및 사용권에 관한 행정부령(이하 “PP 40/1996”)에 의하여 규율되어 왔는데, 새로운 행정부령 PP 18/2021의 신설과 함께 PP 40/1996은 폐지되어 효력을 상실하였다. 다만, 경작권, 건축권 및 사용권의 구체적 내용은 기존과 비교하여 크게 달라지지는 않았다.

인도네시아의 아파트에 대한 소유권은 i) 인도네시아 국적자 개인(WNI), ii) 인도네시아 법에 의하여 설립된 법인, iii) 거주허가 등 제반 법령에 따른 허가를 취득한 외국인, iv) 인도네시아에 대표부를 보유하고 있는 외국법인, v) 외국 국가의 대표부 또는 국제기구의 대표부, vi) 중앙정부 또는 지방정부에 의하여 취득될 수 있다. 새로운 2021년 행정부령인 PP 18/2021에 의할 때, 외국인이 아파트 소유권을 취득하고자 하는 경우 i) 최소 가격, ii) 토지 면적, iii) 아파트 유닛의 수, iv) 거주 주택 공급 정도와 같은 제약을 받게 되는 것을 규정되어 있다. 이와 같은 제약에 관한 구체적 사항은 다시 장관령으로 정하도록 위임하여 두었는데, 제한적 거주허가(ITAS)나 확정적 거주허가(ITAP)를 보유한 외국인 아파트를 매매함에 있어 구체적으로 어떠한 제약을 받게 되는지 여부는 향후 장관령의 제정 내용을 살펴보아야 할 필요가 있다.

다만, 최소 가격에 관한 사항은 기존 장관령(Permen 13/2016)의 규정이 여전히 유효한 것으로 평가되는데, 위 장관령에 따르면, 예를 들어, 자카르타의 경우 아파트 최소 가격은 50억 루피아 이상, 주택의 최소 가격은 100억 루피아 이상인 경우에만 취득의 대상이 되는 것으로 규정되어 있다.

외국인의 아파트 취득 및 매매와 관련하여, 기존 행정부령 및 장관령 규정에 의할 때에는 사용권 위에 건축된 신축 아파트에 대해서만 소유권을 취득할 수 있는 것으로 명시적으로 규정하고 있었다. 이러한 점에서 기존 법령에 의할 때에는 중고 시장에서 외국인이 아파트를 매수하는 것은 법령상 불가능하였다. 그러나, PP 18/2021에서는 외국인의 아파트 취득에 관한 제약사항을 규정하면서도 명시적으로 “신규”아파트만을 한정하여 취득할 수 있는지 여부에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않다. 옴니버스법의 입법 취지나 그 실행을 위한 하위 법령의 마련 취지에 비추어 볼 때, 외국인이 중고 시장에서 아파트를 매매하는 것도 가능할 것으로 해석되기는 하나, 다만, PP 18/2021 제73조에서 구체적인 제약에 관한 상세한 사항을 장관령에 위임하고 있으므로, 외국인의 아파트 취득에 관한 최소 가격, 중고 아파트 취득 가능 여부 등에 대해서는 향후 마련되는 장관령의 내용을 주시하여야 할 필요가 있다.

맺음말

옴니버스법은 2020년 11월 2일부터 시행됐고 위 옴니버스법 제185조에서는 그 시행일로부터 늦어도 3개월 이내에 구체화 하위법령인 행정부령 또는 대통령령이 마련돼야 함을 명시했다. 이에 따라 옴니버스법 시행일로부터 3개월이 되는 날인 2021년 2월 2일 많은 하위 법령들이 마련되어 옴니버스법의 내용이 보다 구체화되었다. 

이처럼 인도네시아 정부는 옴니버스법 및 그 하위 법령의 정비를 통해 사업활동, 외국인 투자, 부동산 부문에 관한 혁신 의지를 보여주었다. 현재까지 마련된 구체화 법령의 내용을 살펴보면, 기존과 달리 상당한 혁신을 보여주고 있다고 생각된다. 다만, 2021. 2. 2. 마련된 행정부령에서도 미처 그 세부 사항을 마련하지 못한 경우가 여전히 존재하고 있고, 그러한 세부적인 내용을 또다시 장관령으로 마련하도록 위임하고 있다.

따라서 투자와 부동산 부문의 내용을 보다 확실하게 파악하기 위해서는 추가적으로 마련되는 장관령의 내용을 살펴보아야 할 필요가 있다. 조속히 추가적인 장관령 등이 마련되어 각종의 제도의 공백과 내용의 불확실성이 해소되기를 기대한다.

※ 이 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식 의견이 아님을 알려드립니다

참고: KOTRA 자카르타 무역관에서는 기고문 관련 웨비나를 개최하였습니다. 보다 자세한 자료는 웨비나 영상과 아래 첨부파일을 참고 바랍니다.(클릭 시 웨비나 시청 사이트로 이동)