일상에서 부딪히는 법률 상의 궁금증을 구체적인 사례를 들어 쉽고 자세하게 풀어보자 

아파트, 주택 또는 상가 임차인의 권리

( Hak-hak Penyewa Apartemen, Rumah atau Rukan )

Q1. 저는 Cempaka Putih에서 10년째 같은 Rukan을 임대하여 사무실로 사용하고 있습니다. 지난 7월 1일부로 2년 재 계약을 하여서 계약 기간은 아직도 1년 10개월이나 남아 있는데 어제 갑자기 건물을 새로 매입한 주인이라며 저희에게 9월 말까지 이전하고 임대료 잔액은 돌려 주겠다고 합니다. 아직 진행중인 프로젝트 주소도 이 곳으로 되어서 계약 기간까지는 이 Rukan을 사용해야 하는데 어떻게 해야 합니까?

A : 전 건물주와 계약시 향후 건물이 매각되면 임대계약은 종료된다는 특약이 없었다면 귀하께서는 계약 기간 종료 시까지 인 2017년 6월 30일까지 Rukan을 사용할 수 있습니다.

인도네시아 민법 제 1576조에는 하기와 같이 임차인을 보호하고 있습니다.

“ Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, Penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak wajib mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.”

Q2. 저는 Cibubur에서 살고 있는 김선량입니다. 주택을 2년 임대 계약하여 이제 겨우 6개월 살고 있는데 집주인이 어제 방문하여 일방적으로 임대료를 2년차부터 년 Rp10,000,000 인상한다고 제게 통보하였습니다.

정말 이렇게 억울한 경우가 어디에 있습니까?

A : 한국의 경우에는 임대차 보호법 상 최소 1년 이내에는 임대료를 인상하지 못하고 인상폭도 원래 임대료의 20의 1을 초과하지 못한다는 구체적인 임차인 보호 규정이 있으나 인도네시아 특별법에서는 임대차 관련 특별법을 찿아 볼 수가 없습니다.

그나마 다행스럽게 정부령 1994년 제 44호에 (PP No.44 Th 1994 tentang Penghunian

Rumah oleh Bukan Pemilik) 민법 보다는 더 구체적으로 규정하고 있습니다.

김선량씨의 경우 민법 제 1548 그리고 정부령 1994년도 제 44호의 제 17조에 의하여 일방적인 임대료 인상 요청은 무시하고 지불하지 않고서 잔여기간을 사용하면 됩니다.

2005년 대법원 판례(Putusan Mahkamah Agung No.2506K/Pdt/2005)에서도 상기와 같

은 경우 임차인의 손을 들어 주었습니다.

Q3. 저는 남부 자카르타의 한 아파트를 임대하여 사용중 다른 Unit에서 화재가 발생하여 경찰과 소방서에서 사고 원인 규명과 건물 안전 진단을 위하여 Police Line을 설치하여 부득이 타 아파트를 임대하여 이사하였습니다. 그런데 그 화재 난 아파트에서는 임대 잔여 기간이 8개월 남아있습니다.

어떻게 잔여 기간의 임대료를 반환 받을수 있을까요?

A : 상기 2번째 답변에서도 설명 드렸듯이 모든 임대차 계약의 기본은 민법 제 1548조( Pasal 1548 KUHPer)와 그리고 계약을 원칙을 규정한 민법 제 1320조 (Pasal 1320 KUHPer) 그리고 특별하게 아파트 관련하여 법률 2011년 제 20호 (Undang-Undang Rumah Susun 다층가옥법 - UURS) 과 정부령 1988년 제4호 (PP No.4

Tahun 1988)에서 관련 규정을 찿을 수 있습니다. 

임대인과 임차인간에 화재 또는 불가항력적인 사유로 임대차 관계를 지속하지 못할경우 임대인은 잔여 임대료를 반환하지 않아도 된다든가 아니면 50%만 지불한다는 내용의 특약이 없는 경우 임대인(소유주)은 반드시 잔여 임대료를 임차인에게 반환하여야 합니다.

그 이유는 계약의 주된 내용인 아파트를 사용/유익 할 수가 없으며 그 책임이 임차인에게 귀속하는 사유가 아니기 때문입니다 (민법 제 1565조/Pasal 1565 KUHPer)

화재로 인하여 입은 기타 가재도구관련 손해는 아파트 관리단(Badan Pengelora)을 상대로 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 정부령 1988년 제4호 (PP No.4 Tahun 1988)

제 70조에는 입주자 대표회의 (Perhimpunan Penghuni)는 아파트를 반드시 보험에 가입하게 규정되어 있습니다.

Tips 1. 정부령 1988년 제4호 (PP No.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun) :

이 정부령은 최초의 아파트법인 법률 1985년 제16호 즉 Undang-Undang No 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (다층가옥법 - UURS)의 정부 시행령이었으나, 그 이후에 다층가옥법이 법률 2011년 제 20호 (Undang-Undang Rumah Susun)로 개정 되었으나 현재까지 정부령은 현실에 맞게 개정이 안되고 있습니다.

Tips 2. 정부령 1994년 제 44호에 (PP No.44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik) 우리 나라의 주택 임대차 보호법과 유사한 정부령으로 1992년 주택 및 정착에 관한법 (Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman)에 근거한 정부 시행령이다.

작성 : 김 종성 (대표 Partner)

법무법인 인도양 (Indoyang & Partners)

cskim@indoyanglaw.com