HAK MiLiK (Strata title) 는 어디에 해당하는 것인가요?

인도네시아의 토지에 대한 권리는 권리보유자의 법적인 신분과 토지 보유 목적에 따라 구분하며 토지 공유 개념을 채택하고 있습니다.

1). 소유권(Hak Milik/HM):  인도네시아 국적의 자연인과 특수 공법인에게만 허용하는 토지 권리로서 시한이 없는 최상위 권리이며 한국의 토지 소유권과 같은 권리입니다.
2). 사업권(Hak Guna Usaha/HGU): 토지 자체를 생산수단으로 하는 농장, 양식장 등에 주는 권리로 국유지 토지 위에 주며 사업권을 주는 최소 면적은 5 ha(15,000평)이며 자연인에게 주는 최대 면적은 25 ha(75,000평)이며 법인에게 주는 면적은 사업허가서를 기준하여 토지원장이 결정하며 권리의 시한은 최초 최장 35년, 연장 최장 25년에 권리 갱신 35년이 가능하며 대규모 투자 시에는 일시에 90년까지 권리가 가능합니다.
3).건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 및 사용권(Hak Pakai/HP): 건축권은 토지 위에 건축물 및 시설물을 건축할 수 있는 권리로 최초 최장 30년, 연장 최장 20년에 허가 갱신 30년 이 가능합니다. 사용권은 사용목적을 고려하여 최초 최장 25년, 연장 최장 20년에 권리 갱신 25년이 가능합니다.

소유권, 사업권, 건축권 및 사용권 토지 모두 정부의 승인 없이 매매가 자유로우며 적법한 담보물로 인정되고 있으며 4가지 토지에 대한 권리 중에 외국인이 보유가 가능한 부동산은 사용권 토지 위에 지어진 부동산입니다.

단독 주택의 경우, 현재 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 주택을 외국인이 매입하여 사용권으로 권리를 변경하여 합법적으로 소유할 수 있습니다.

아파트의 경우, 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 불허하나, 사용권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 허용하고 있습니다.

여기서 외국인이란 인도네시아에 거주허가서(KITAP/5년 유효) 혹은 기한부거주허가서(KITAS/1-2년 유효)를 가지고 있는 사람을 뜻합니다.

외국인이 정식으로 출자하여 인도네시아에 세운 회사는 외국인이 아닌 내국인으로 분류되므로 사업권, 건축권 혹은 사용권 토지 위에 지어진 부동산을 보유할 수 있으며, 외국회사의 인도네시아 지점은 외국인으로 분류되므로 사용권 토지 위에 지어진 부동산 보유만 허용됩니다.