좋은답변에 정말 감사해요^^
신랑이 신중하게 결정하긴 하겠지만... 너무 희망에 부풀어 잘못된 판단을 할까봐 걱정이였거든요..
올려주신 답변들 같이봐야겠어요..

젊은여행님의 댓글

젊은여행 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 06-12-18 12:50

http://www.apartmentsjakarta.com/ 자카르타내 모든아파트가 잘나와있습니다
다만 가격은 제가 조사해 본결과 상기싸이트에서 제시하는 가격에 20~30% 다운된 가격으로 실거래가 이루어 지고 있음을 알려드립니다^^

2년~4년이라... .2년이면 임대하는것이 낫고...4년이면 구입하는게 낫다고 판단됩니다.
또는 투자개념이라면 바로 구입하는 것도 괜찮을 듯 싶습니다.
구입할 경우 현지법인을 설립하여 회사명의로 구입하면 되며,
JKT중심지 근처의 아파트를 사면 가격이 내려가는 일은 없고(IMF사태와같은특수한경우제외) 팔기도 용이하다고 판단됩니다.
가격은 $100,000~$300,000정도 생각하시면 될 듯..(방2~3개, 80m2~150m2정도 기준)
참고로 임대료는 1년 또는 2년치 한번에 지불해야하며(nonrefundable) 1년치임대료가 매매가의 10%정도 보시면 됨.
우선 1년 임대로 살면서 자세히 알아보고 구입하는 것도 좋은 방법일 듯 합니다.

젊은여행님의 댓글

젊은여행 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 06-12-18 09:21

자칫잘못 판단하시면 득보다 실이 되실 경우도 많습니다.
무조건 집임대비가 아깝기 때문에 집을 사신다는것에는 반대입니다
정확한 투자 가능성을 조사 하지 않고 집을 사신경우 자카르타내 원해 구매했던 가격의 200~300%집값이 다운되는 경우도 종종있습니다. 유동가능한 자본금을 부동으로 만들면서 까지 손해를 겪는다면 꼭
임대가 나쁘다고는 말할수 없습니다^^ 심사숙고 하시고 오시자 마자 사는건 반대구요.. 그래도 어느정도는 인니에서 경험을 하신후 결정하시길바랍니다

인도네시아로 오신다니 일단 환영합니다...^^
인도네시아 주택 구매에 대해 잘은 모르지만 아는 데로 말씀 드리자면...
좀 좋은 아파트를 구매하고 싶다고 하셨는데 어느정도 수준의 아파틀를
생각하고 계신지는 모르지만 많이 보태셔야 할겁니다.
물론 인도네시아가 집값이 한국에 비하면 엄청 저렴한 편이지만..
반면 은행 금리가 무척 높은 편입니다.
즉, 큰 돈을 은행에 예치해 뒀을 경우 (집 구매 예상 금액)
그 이자가 임대료에 거의 가깝거든요..
예치금에 따라 이자는 은행에서 네고가 가능 하구요,,,
계속 이곳에 사시는게 아니라 3년 내로 다시 되팔아야 한다면,
큰 투자가치가 있다고 보기 어려울 것 같네요...
다시 되팔 경우도 구매자가 빨리 나타나면 좀 낫지만 그렇지도 않다면
관리비만 계속 내던지... 아님 세를 주어야 하는데 ..
그걸 관리하기도 어려울테구요...
부동산을 한국과 같은 개념으로 이해하시면 안될 듯 싶습니다.

하지만 또 누가 압니까...
좋은 결과가 있을지두~
아무쪼록 잘 생각해 보시구 결정하세요~

요한!님의 댓글

요한! 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 06-12-18 01:43

웹서핑하다가 우연히 관련 내용을 보게 되어 적습니다. 참조하세요.

출처:  http://cafe.naver.com/daumunse/632
카페: 재테크 성공 클럽


인도네시아 부동산

인도네시아는 부동산의 기본인 토지에 대한 권리 제도가 독특하다. 토지에 대한 권리를 권리보유자의 법적인 신분과 토지 보유 목적에 따라 소유권(Hak Milik/HM), 사업권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 및 사용권(Hak Pakai/HP)으로 구분하고 토지, 물, 공중에 대한 근본적인 권리는 국가에 있다고 토지 공유 개념을 채택하고 있다.




소유권은 인도네시아 국적의 자연인과 특수 공법인에게만 허용하는 토지 권리에 대한 시한이 없는 최상위 권리로서 한국의 토지 소유권과 같은 권리이다.




사업권은 토지 자체를 생산수단으로 하는 농장, 양식장 등에 주는 권리로써 국유지 토지 위에 주며 사업권을 주는 최소 면적은 5 ha(15,000평)이며, 자연인에게 주는 최대 면적은 25 ha(75,000평)이며, 법인에게 주는 면적은 사업허가서를 기준하여 토지원장이 결정하며, 권리의 시한은 최초 최장 35년, 연장 최장 25년에 권리 갱신이 가능하며, 대규모 투자시에는 일시에 90년까지 권리가 가능하다.




건축권은 토지 위에 건축물 및 시설물을 건축할 수 있는 권리로써 최초 최장 30년, 연장 최장 20년에 허가 갱신이 가능하다. 사용권은 사용목적을 고려하여 최초 최장 25년, 연장 최장 20년에 권리 갱신이 가능하다.




소유권, 사업권, 건축권 및 사용권 토지 모두 정부의 승인없이 매매가 자유로우며 적법한 담보물로 인정되고 있다. 상술한 4가지 토지에 대한 권리 중에 외국인이 보유가 가능한 부동산은 사용권 토지 위에 지어진 부동산이다.




단독 주택의 경우는 현재 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 주택을 외국인이 매입하여 사용권으로 권리를 변경하여 합법적으로 소유할 수 있다.




아파트의 경우는 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 불허하나, 사용권 아파트 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 허용하고 있다.




여기서 외국인이란 인도네시아에 거주허가서(KITAP/5년휴효) 혹은 기한부 거주허가서(KITAS/1-2년 유효)를 가지고 있는 사람을 뜻한다. 외국인이 정식으로 출자하여 인도네시아에 세운 회사는 외국인이 아닌 내국인으로 분류되므로 사업권, 건축권 혹은 사용권 토지 위에 지어진 부동산을 보유할 수 있으며, 외국회사의 인도네시아 지점은 외국인으로 분류되므로 사용권 토지 위에 지어진 부동산 보유만 허용된다.




경제발전과 고용증대를 위하여 외자 유치가 불가피하고 현실적으로 적지 않은 외국인이 인도네시아인 명의로 부동산을 소유하고 있는 현실을 감안해서 외국인의 부동산 소유의 범위 확대가 필요하다는 여론이 비등하고 있으며 이를 위한 관계법규 개정을 위하여 토지원이 주관하여 공청회를 열고 있으며 외국인에게 바람직한 제도 개정이 기대되고 있다.







-저는 한국인회사에서 파견근무 5년째 입니다. 전망이 좋은 지역에 아파트를 구입하고자 합니다만 외국인에게 투자에 대한 제한사항이 많 다고 들었습니다. 현지인 명의를 빌려서 구입하는 것도 부담스럽고 합법적인 투자나 안정적인 소액투자는 불가능한지요?




의견: 구입을 원하시는 아파트가 지어진 토지에 대한 권리가 사용권(Hak Pakai)인 경우에는 현지 거주허가서(KITAP) 혹은 기한부거주허가서(KITAS)를 가지고 있으면 귀하의 명의로 등기가 가능합니다. 그러나 토지에 대한 권리가 건축권(Hak Guna Bangunan)인 경우에는 현행 제도상으로는 외국인 명의로 등기는 여의치 않습니다. 현지인 혹은 국적을 취득한 동포의 명의나 개발업체 명의로 두고 Option Agreement 방법으로 권리를 보호받는 경우가 있으나 안전하고 위험부담이 적은 방법이라고는 할 수 없습니다. 당사자의 사망, 송사 패소, 파산 혹은 개발업체 의 도산, 송사 패소 혹은 파산 시 피해 가능성이 높다고 할 수 있습니다. 보다 안전하고 확실한 방법은 귀하가 주주가 되어 귀하의 명의로 자기 자본금 US$100,000.-정도의 미니 현지법인을 만들어서 회사의 명의로 등기하는 방법이 있습니다. 아파트는 회사 명의로 등기가 되니 회사의 소유가 되고 귀하는 회사의 주주가 됩니다. 현지인 혹은 국적을 취득한 동포의 명의로 등기를 했을 경우에 아파트를 매입한 자금 출처 조사를 받을 가능성이 높으며, 정당하게 소득세를 납부하지 않은 자금으로 아파트를 매입한 것이 밝혀지면 상당한 금액의 소득세(세율 35%)를 추징당하게 됩니다. 그러나 새 회사를 만들어 회사 명의로 등기를 하는 경우에는 세무당국이 회사명의로 아파트를 매입한 자금 출처 조사를 하지 못하도록 관계법규에서 금하고 있습니다. 아파트를 사기 위하여 회사를 설립한다고 하니 상당한 경비가 소요되고 번잡할 것으로 생각이 되나 실제로는 간단한 수속에 소요되는 경비도 얼마되지 않습니다.







-얼마전부터 한국에서 퇴직자를 위한 노후설계 프로그램으로 동남아가 새로운 투자 대상으로 떠오르고 있습니다. 자카르타에 야자수가 정원에 가득한 넓은 가옥을 구입하고 싶습니다만 인니 거주자가 아닌 사람이 해외에서 투자할수 있는지요? 아니면 다른 방법은 있는지요?




의견: 면적이 작은 서민주택은 외국인에게 소유를 불허하며, 일반주택은 면적의 상한선없이 외국인에게 소유를 허용하고 있습니다. 정원이 넓고 수영장이 있고 겨울이 없어서 일년사시사철 꽃을 가꿀 수 있는 대형 주택에 월 US$100.- 이하의 정원사를 두고 편안한 노후를 즐길 수 있는 곳이 인도네시아입니다. 이러한 주택을 소유하시려면 인도네시아 거주허가증이나 기한부거주허가증이 있어야합니다. 귀하를 주주 및 사장으로 하여 US$100,000정도의 미니회사를 설립하여 회사명의로 주택을 매입하셔도 되고 귀하께서 회사를 스폰서로 하여 기한부 거주허가서를 받은 후에 귀하의 명의로 매입하셔도 됩니다. 현실적으로 외국인의 아파트 매입에는 법제상 제한이 있으나 외국인의 단독주택 보유는 제도적으로 개방되어 있어서 용이하고 안전다고 말씀드릴 수 있겠습니다.







- 얼마전 거래선에서 북부 자카르타지역의 상업지역 토지 매매 의사를 밝혀 왔습니다. PMA 업체로서 구매에 필요한 절차는 어떤 것인지요? 이 토지를 상가나 루꼬로 개발해서 분양코저 합니다만···




의견: 우선 등기 여부, 지목, 도시계획 및 토지사용허가서를 확인하시고 이상이 없으면 PMA 승인서에 개발업종을 추가하시고 추진하시면 됩니다. 혹시 미등기 토지이면 분쟁 가능성이 우려되니 세심한 체킹이 필요합니다.







-저는 10여년동안 상가 및 RUKO(주상복합건물)에 임대해서 사업을 하다보니 그간 10년 돈이면 차리리 건물을 사는게 낫다는 생각이 들어서 아깝다는 생각이 듭니다. 상업지역을 구매하려면 어떤 조건이 있는지요?




의견: 사업체가 법인자격을 갖추고 있으면 RUKO 건물 매입하여 회사명의로 등기하는데 근본적인 문제는 없습니다. CV는 법인이 아니며 PT는 자격을 갖추면 법인이 될 수 있습니다.

봉산님의 댓글

봉산 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 06-12-17 23:42

현지에 살면서 가장 아깝다고 생각되는 것중 하나가 집세 입니다.

한국의 전세처럼 나중에 돌려주는게 없기 때문에 시간지나면 그냥 없어지지요.

능력되시면 사시는게 좋을듯 싶습니다.